Støy fra treningssentre - særlig i «blandete» bygg

Publisert:

​I økende grad bygges det "blandede" bygg hvor det både er boliger og næring, herunder treningssentre.

Med bakgrunn i henvendelser fra medlemsbedrifter vedrørende problemer og konflikter knyttet til støy og støygrenser, så har Ro Sommernes Advokatfirma DA på oppdrag fra Virke Trening utarbeidet et notat om temaet. Notatet er også påtenkt brukt som grunnlag for innspill i en høringsprosess til Standard Norge. Høringsnotatet kan i sin helhet leses her. Det bemerkes imidlertid at det ikke skal videreformidles til tredjemenn uten skriftlig samtykke fra Virke.

Virke Trening mener dagens regelverk og standard for klassifisering er uklart for treningssentre. Treningssentre bør derfor i sine leieavtaler være påpasselig både ved prosjektering av treningssentrene, og i sin regulering av ansvarsforholdene. Ved etablering av treningssentre bør det vises ekstra varsomhet dersom det skal etableres i et bygg hvor det også er boliger.

I løpet av dette arbeidet har vi erfart at mange treningssentre har begrenset kjennskap til dagens krav, rettigheter og plikter. Her er en kort oppsummering om viktige forhold knyttet til dagens regelverk:

1) Kort om krav til bygning som huser treningssenter

Oppføring av nybygg og ved vesentlige endringer av eksisterende bygninger vil utløse en søknadsplikt etter plan og bygningsloven § 20-1. Plan og bygningslovens øvrige regler vil da komme til anvendelse på tiltaket, og tiltakshaver vil være forpliktet til å følge disse. Tiltakshaver er den som et søknadspliktig tiltak gjøres på vegne av, og som f.eks. er ansvarlig for innbetaling av byggesaksgebyr til kommunen. Dette er ofte hjemmelshaver /gårdeier, men ikke alltid. For eksempel vil leietakere i et næringslokale kunne være tiltakshaver for søknadspliktige ombyggingstiltak i egne lokaler.

Reglene i plan- og bygningsloven om støykrav er nedfelt i Byggteknisk forskrift til plan- og bygningsloven (TEK 10) supplert med Norsk Standard. TEK 10 angir hvilke minimumskrav av egenskaper et byggverk må ha for å kunne oppføres lovlig i Norge, mens Norsk Standard 8175 (NS 8175) angir grenseverdier til de fleste bygningstyper som TEK 10 gjelder for.

Det fremgår av NS 8175 punkt 5 tredje ledd følger det eksplisitt at «Diskoteker, dansesteder, treningssentre o.l. bør ikke plasseres i samme bygning som boliger» (vår utheving i fet skrift).

2) Ansvarsforhold ved støy. Forholdet mellom gårdeier og treningssenteret

Før inngåelse av leieavtale er det viktig å opplyse utleier om den støy det konkrete treningssenter genererer. Dette vil kunne variere betydelig. Dersom bygget er et såkalt «blandet bygg» bør det undersøkes om lokalene er prosjektert for denne type virksomhet.

Vi tar utgangspunkt i meglerstandardens vilkår, ettersom dette er en meget utbredt mal for leieavtaler. I meglerstandardens pkt. 5 fremgår det at leieobjektet skal kunne benyttes til ett bestemt avtalt formål, i dette tilfelle treningssenter. Denne avtaleklausulen sier hva som er avtalens formål, og er således sentral dersom det viser seg at lokalene ikke er egnet til å drive treningsvirksomhet fordi de avgir støy.

I meglerstandarden er normalordningen at gårdeier har ansvaret for å sikre at lokalene pr. overtakelse tilfredsstiller «offentligrettslige byggetekniske krav».

Dersom dette er riktig regulert i leieavtalen vil således gårdeier være ansvarlig for å sikre lokalene mot støy slik at de oppfyller offentligrettslig byggetekniske krav, som følger av plan og bygningsloven (herunder NS 8175).

Det er imidlertid viktig å være klar over at bestemmelsen kun gjelder byggetekniske krav. Krav som følge av andre regler, f.eks. naboloven e.l. og som ikke kan henføres til at bygget ikke tilfredsstiller de byggetekniske krav, vil normalt være leietakers ansvar etter pkt. 6 tredje ledd og pkt. 10, 2. ledd.

Gårdeier kan på sin side hevde at det er driften av virksomheten som, etter overtakelse, har medført problemene, og at bygget i utgangspunktet var riktig prosjektert for støy. Det er derfor viktig at leieavtalen utformes korrekt, og gir tydelige opplysninger om leietakers virksomhet. Ofte vil støyen oppstå fordi bygningsstrukturen ikke er tilpasset treningssenterets treningsvirksomhet, slik at støyen går for enkelt gjennom bygget. Her kommer således tolkningsmomentet etter § 5 inn, om hva lokalet skal benyttes til. Lokalet må også bygningsmessig være tilpasset det lokalet skal brukes til med hensyn til støy.

Grensegangen for hva som skal anses som offentligrettslige byggetekniske forhold og virksomhetens forhold med hensyn til støy, er i imidlertid ikke krystallklart og uklar regulering i kontrakten kan føre til vanskelige diskusjoner mellom leietaker og utleier. Dette gjelder særlig hvor tiltaket ikke utløser søknadsplikt, slik at TEK 10 ikke gjelder. Vi anbefaler derfor alltid at treningssentrene enten i kontrakten eller i et av kontraktens bilag gjør nødvendige presiseringer knyttet til hvem som har ansvaret. Et eksempel på formulering er:

"Det forutsettes at utleier gjør de nødvendige undersøkelser om støynivået og undersøker at lokalene har en beskaffenhet som er tilpasset treningssenterets virksomhet i forhold til eventuelle naboer, øvrige leietakere m.m.".

3)Spesielt om folkehelseloven og støy

Selv om leieavtalens ordlyd er riktig utformet kan treningssentre risikere å bli trukket inn i vanskelige prosesser dersom naboer eller andre leietakere i bygget klager over støy.

Det finnes flere alternative hjemler som gjelder støy fra virksomhet, herunder treningssentre. Den mest sentrale offentligrettslige hjemmelen for å stanse støyende virksomhet fra treningssentre er folkehelseloven.

En av de vesentlige forskjellene mellom plan- og bygningslovens regelverk og folkehelseloven er at plan- og bygningsloven ofte vil gjelde for nye tiltak, mens folkehelseloven kan gripe inn i eksisterende forhold. Videre vil plan- og bygningslovens regler rette seg mot tiltakshaver, mens kommunen etter folkehelseloven kan velge å rette vedtak mot både gårdeier og virksomhetsdriver.

Kommunen har en rekke hjemler til å kunne undersøke og få klarhet i om det foreligger støy. Kommunen kan pålegge et treningssenter å foreta en konsekvensutredning om helse (§ 11), samt å gi opplysninger (§ 12).

Gransking er det mest inngripende hjemmelen i folkehelseloven, for kommunen til å foreta undersøkelser. At myndighetene kan ta seg inn på privat eiendom egnes som så inngripende at det i utgangspunktet er beskyttet av Grunnloven. Kommunen vil kunne argumentere med at de trenger tilgang til treningssenteret for å kunne inspisere eller måle støy, slik at en sak er så godt opplyst som mulig før vedtak treffes, jf. fvl. § 17.

Dersom kommunen finner at støy fra virksomheten påfører andre leietakere eller naboer «helseskader», kan de kreve retting. Dette vil tidvis kunne dreie som om omfattende og kostbare ombygginger. I ytterste konsekvens kan kommunen stenge virksomheten, bl.a. med bistand fra politiet om nødvendig.

Det er innlysende at det skal være en høy terskel for å benytte hjemmelen. I et konkret tilfelle fikk ett treningssenter varsel om stengning fra kommunen med fem dagers varsel. Varselet ble senere trukket tilbake, men krevde stor ressursbruk fra senterets side, og betydelige kostnader til juridisk bistand.

Dette illustrerer hvor viktig det er for treningssentre å gjøre et godt forarbeid før leieavtaler inngås. Prosesser med naboer og/eller kommunen kan være svært ressurskrevende, også i de tilfeller hvor leieavtalen tilsier at det er utleiers ansvar.

Ved behov for bistand så kan advokat dr. juris Niels Kristian Axelsen kontaktes:

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA

Postal adress: P.O. Box 1983 Vika, 0125 Oslo

Visiting address: Fridtjof Nansens plass 7

Ph. +47 23 00 34 40 Fax +47 23 00 34 50 Cell + 47 90 07 21 12

E-mail web www.rosom.no