Adgangen til fremleie av næringslokaler

Publisert:

En person som overleverer nøkler til en ny leietaker
Illustrasjonsbilde: iStock

Ved inngåelse av leiekontrakter har mange leietakere størst fokus at leieobjektet er godt egnet til det man har tenkt å benytte det til, hvilken leiepris man skal betale, leiekontraktens lengde osv. Hva skjer dersom leiesituasjonen endrer seg? Hvilke muligheter har leietaker for fremleie av hele eller deler av lokalet i leieperioden da?

Det fleste næringsleiekontrakter er tidsbestemte, altså inngått for en nærmere angitt tidsperiode, og med mindre partene uttrykkelig har avtalt at det skal være mulig å si opp avtalen i leieperioden vil den være uoppsigelig fra begge parters side. Som leietaker er man altså bundet til å leie lokalet i hele leieperioden.

Med dette som utgangspunkt kan det være desto viktigere for leietaker å på annen måte skaffe seg en viss fleksibilitet dersom det skulle oppstå forhold som man ikke hadde forutsett da leiekontrakten ble inngått - og særlig gjelder dette for leiekontrakter med lang varighet. Det kan for eksempel være at det oppstår behov for mindre arealer, at man ønsker å flytte eller at man rett og slett får problemer med å betale husleien. Her kan reglene i husleieloven og det som måtte følge av leiekontrakten om adgang til fremleie være en mulig løsning for leietaker.

 

Hva er fremleie?

Fremleie vil si at leietaker selv helt eller delvis leier lokalet ut videre til en ny leietaker – en såkalt fremleietaker. Dersom lokalene er egnet til oppdeling vil dette kunne være en god løsning for en leietaker som i leieperioden får behov for å redusere leiearealet sitt. Man vil da også få noen man kan dele husleieutgiftene til utleier med. Full fremleie av lokalet kan være aktuelt dersom man ønsker å flytte på seg til et annet lokale i leieperioden.

Det er viktig å være klar over at leietaker ved fremleie ikke selv trer ut av leieforholdet med utleier. Det opprinnelige leieforholdet består, og det etableres et eget leieforhold mellom den opprinnelige leietaker og fremleietaker. Leietaker vil derfor fortsatt være fullt ansvarlig for at ens egne plikter etter hovedleiekontrakten oppfylles, det være seg husleiebetaling, vedlikeholdsplikt etc. Det er derfor også viktig at man velger en fremleietaker med omhu slik at man ikke risikerer å komme i ansvar ovenfor utleier.

En konsekvens av at hovedleieforholdet består og at det ikke er noe direkte avtaleforhold mellom utleier og fremleietaker, er at man ved fremleie ikke kan gi fremleietaker større rettigheter ovenfor utleier enn det man selv har etter hovedleiekontrakten, for eksempel i forhold til kontraktens lengde.

 

Når har man anledning til å fremleie?

Lovens utgangspunkt er at leietaker ikke har anledning til å fremleie et næringslokale uten samtykke fra utleier, med mindre annet er avtalt eller følger av lov. Dette følger av husleieloven § 7-2. For tidsbestemte leiekontrakter modifiseres dette utgangspunktet av § 7-5 som krever at utleier må ha «saklig grunn» for å nekte fremleie, ellers kan leietaker si opp leieavtalen med tre måneders varsel.

Bakgrunnsretten kan fravikes ved avtale, men at utleier må ha saklig grunn for å nekte fremleie følger også av de vanligste standardkontraktene.

Utleier må altså i de fleste tilfeller ha en saklig grunn for å nekte fremleie. Spørsmålet er dermed hva som ligger i dette. Generelt kan man si at listen for å nekte fremleie ligger relativt høyt, men at det beror på en konkret vurdering av det enkelte tilfellet.

Så lenge man fremleier til noen som skal drive virksomhet i lokalet som ligger innenfor det samme hovedformål som angitt i leiekontrakten, har man i utgangspunktet ingen saklig grunn for å nekte fremleie på dette grunnlaget. Er det eksempelvis angitt i leiekontrakten at lokalet skal benyttes til «butikk», vil dette i utgangspunktet åpne for fremleie til all slags butikkvirksomhet, i motsetning til om formålet var angitt til «matbutikk» eller enda snevrere. Formålsangivelsen er leiekontrakten kan dermed være av avgjørende betydning for fremleieadgangen, og bør for leietakers del søkes utformet så vid som mulig.

Dersom fremleien medfører en økt avgiftsmessig belastning for utleier og leietaker ikke holder utleier skadesløs for dette, kan dette utgjøre en saklig grunn. Det samme kan gjelde fremleietakers økonomi, fremleietakers eventuelle kontraktsbrudd i tidligere leieforhold etc.

 

Av det som er skrevet ovenfor er det altså grunn for leietaker til å være oppmerksom på hvordan man regulerer adgangen til fremleie allerede når man er i forhandling med utleier om innholdet i leiekontrakten. Det er ikke alltid at ting utvikler seg slik man har planlagt, og da er det bra å ha sikret seg muligheten til å kunne fremleie.

Når et fremleieforhold er etablert er det viktig å være klar over at dette kan ha skatte- og avgiftsmessige konsekvenser for den som fremleier.

For nærmere spørsmål vedrørende rettigheter og plikter i leieforhold, kan medlemmer ta kontakt med Virkes sentralbord på telefon 22 54 17 00 og be om rådgivningstelefonen for forretningsjus, eller sende spørsmål på e-post til .