Eiendomsskatt – utleiers eller leietakers ansvar?

Publisert:

​ I mange kommuner er det allerede innført eiendomsskatt på næringseiendom, og flere kommuner har vedtatt eller vurderer å innføre slik skatt.

​Oslo kommune vil innføre dette fra 2017. Virke har blitt kontaktet av flere medlemmer som leier lokaler og som opplever at utleier ønsker å legge kostnaden knyttet til eiendomsskatten på dem som leietakere. I denne artikkelen ser vi på i hvilken grad utleier har anledning til dette.

Bakgrunn

Eiendomsskatteloven gir kommunene anledning til å ilegge eiendomsskatt på fast eiendom, og dette er en mulighet stadig flere kommuner i Norge benytter seg av både når det gjelder bolig-, fritids- og næringseiendom. For mange av Virkes medlemmer vil eiendomsskatt på næringseiendom derfor kunne bli noe de må forholde seg til i tiden som kommer, både de som eier lokaler selv og de som leier lokaler.

Ettersom eiendomsskatten er en objektskatt, er det som den store hovedregel den eller de som er registrert som eier(e) av eiendommen som i første omgang vil motta skattekravet fra kommunen. Det normale er da også at eier/utleier betaler skatten direkte for å ha kontroll på at skatten faktisk blir betalt inn, ettersom eier ved unnlatt betaling av skatt risikerer at eiendommen blir tvangssolgt. Spørsmålet blir så om eier/utleier etter avtaleforholdet med leietaker har anledning til å velte hele eller deler av denne skattekostnaden videre over på leietaker.

Rettslige utgangspunkter

Utgangspunktet etter husleieloven § 3-1 er at leien skal fastsettes til et bestemt beløp og at noen få spesifikt angitte kostnadsposter kan kreves i tillegg til leien etter en forholdsmessig fordeling, herunder elektrisitet og brensel. De aller fleste kostnadene forbundet med eiendommen er altså i utgangspunktet en utleierkostnad som må dekkes inn gjennom den ordinære husleien. Bestemmelsen gjelder både for bolig- og næringsleieforhold, men for sistnevnte kategori kan bestemmelsen fravikes ved avtale – noe som også gjøres i meget stor grad.

I det konkrete næringsleieforholdet blir det altså avgjørende å undersøke om lovens utgangspunkt er fraveket, og hvis ja, hvilke kostnadsposter utleier har mulighet til å pålegge leietaker å dekke utover den ordinære leien. Begge spørsmål må avgjøres ved en tolking av leiekontrakten.

Tolking av leiekontrakten

Utleier må ha en hjemmel i leiekontrakten eller annet grunnlag for å kunne kreve at leietaker skal dekke ilagt eiendomsskatt. Dette kan være gjort ved en direkte regulering i leiekontrakten hvor det presiseres at enten utleier eller leietaker skal dekke eiendomsskatten, eller det kan være inntatt at eiendomsskatten skal dekkes av leietaker som del av gårdens felleskostnader. Dersom det finnes en regulering i kontrakten må også denne tolkes for å fastslå hvor mye av eiendomsskatten leietaker eventuelt skal måtte dekke.

I en del tilfeller regulerer ikke kontrakten spørsmålet om eiendomsskatt overhodet, og da må utleier i så fall ha andre konkrete holdepunkter i saken for å kunne kreve at leietaker skal måtte ta skatteregningen.

Det er vanlig i næringsleieforhold å benytte standardkontrakter og den mest utbredte standardkontrakten for brukte næringslokaler er den såkalte Meglerstandarden utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Forum for Næringsmeglere, Norsk Eiendom og Huseiernes Landsforbund. Standarden har kommet i flere utgaver.

I Meglerstandarden for leie av brukte næringslokaler har det fra 2. utgave 03/2008 og frem til 4. utgave 03/2013 vært spesifisert under punktet for leiesum at eventuell eiendomsskatt skal betales av utleier. Dersom man har en leiekontrakt basert på en av disse utgavene av standarden er svaret dermed gitt. I 5. og siste utgave av Meglerstandarden fra 06/2016 er utgangspunktet derimot endret ved at det er presisert at eiendomsskatt inngår som del av felleskostnadene som utleier kan kreve dekket av leietaker.

Også viktig ved forhandling og reforhandling av leiekontrakter

Som det fremgår av det overnevnte er reguleringen av hvem av partene som skal dekke eventuell eiendomsskatt ikke bare et punkt som er viktig i eksisterende leieforhold, men det er også et viktig punkt å være oppmerksom på ved forhandling og reforhandling av leiekontrakter. Dette gjelder uavhengig av om kommunen der eiendommen ligger har innført eiendomsskatt eller ikke enda.

Selv i de tilfeller hvor utleier ønsker å benytte en standard leiekontrakt, for eksempel den nyeste utgaven av Meglerstandarden, er det et rent forhandlingsspørsmål hvorvidt leietaker skal måtte dekke kostnader knyttet til eiendomsskatt eller ikke.

Kostnader knyttet til eiendomsskatt kan potensielt bli en betydelig ekstrakostnad for leietaker i tillegg til leie og øvrige avtalte kostnader, og begge parter i leieforholdet er tjent med en tydelig regulering i leiekontrakten for å sikre forutberegnelighet og for å unngå tvister. Benytt derfor gjerne oss i Virke som rådgivere i prosessen med forhandling og utforming av leiekontrakter.

For nærmere spørsmål vedrørende rettigheter og plikter i leieforhold, kan medlemmer ta kontakt med Virkes sentralbord på telefon 22 54 17 00 og be om rådgivningstelefonen for forretningsjus, eller sende spørsmål på e-post til .