Krav til universell utforming av lokaler – hvem har ansvaret; leietaker eller utleier?

Publisert:

​ I den nye plan-og bygningsloven er det gitt krav om universell utforming av bl.a. lokaler gjennom forskriften i TEK 10. Universell utforming berører utleiere og leietakere som skal bygge nytt eller tilpasse eksisterende lokaler, besitter eksisterende lokaler som ikke er universelt utformet eller som opplever endringer i offentlig krav til leieobjektet i leieperioden.

Universell utforming innebærer et krav om at alle lokaler, både nye og eksisterende lokaler som bruksendres, skal tilpasses og tilrettelegges for allmennheten. Forskriften stiller krav til bl.a. dørbredde, handicap-toalett, heis mellom etasjer og rampe ved inngangsparti etc.

De krav som stilles etter TEK 10 er omfattende og tilretteleggingen kan være svært kostbar. For et enkelt lokale over to etasjer, ser man eksempler på at utgiftene kan overstige NOK 1 million. På denne bakgrunn er det svært viktig å avgjøre hvem som bærer ansvaret for denne kostnaden; leietaker eller utleier - før kontrakten signeres.

Husleieloven § 2-2 bestemmer at "Husrommet skal ved overlevering være i samsvar med de krav som følger av leieavtalen". Dette innebærer at det vil være leiekontrakten som avgjør hvorvidt det er leietaker eller utleier som bærer ansvaret for hvorvidt lokalene er i tråd med TEK 10 eller ikke. Det finnes en rekker ulike varianter av leiekontrakter for lokaler, noen er svært enkle i sin utforming og andre er mer detaljerte og omfattende. Felles for så å si alle kontrakter er at de sjelden konkret nevner "TEK 10", "universell utforming" el.l., men at de i stedet har generelle ansvarsfordelings-bestemmelser som innebærer at leiekontrakten må tolkes. En formulering kan for eksempel være at "leietaker har ansvaret for at lokalet er i tråd med de bygningstekniske krav, herunder krav som knytter seg til leietakers virksomhet". Denne formuleringen legger ansvaret for at lokalet tilpasses etter myndighetenes krav på leietaker, og innebærer således i realiteten en svært stor kostnad for leietaker. Dersom leiekontrakten er vag eller uklar på dette punktet, kan det lønne seg å få inn en konkret formulering før signering, slik at man unngår unødvendige tvister om spørsmålet i ettertid.

Dersom leieavtalen ikke regulerer ansvarsrisikoen knyttet til universell utforming, så bestemmer husleielovens § 2-2 at lokalet skal passe til de formål tilsvarende lokaler vanligvis blir brukt til, eller til særlige formål som leietaker etter avtalen skulle bruke lokalet til. Dette innebærer at utleier etter loven bærer ansvaret for at lokalet tilfredsstiller TEK 10 dersom ikke annet er avtalt i leiekontrakten. Det er da avgjørende at det tydelig er kommunisert til utleier hva slags type virksomhet man skal bedrive i lokalene, slik at utleier har forutsetning for å forstå at virksomheten evt krever bruksendring av lokalet. Viser det seg at virksomheten til ny leietaker krever at lokalet bruksendres, så vil med andre ord utleier måtte bære kostnaden ved de nødvendige tilpasningene.

For nærmere spørsmål vedrørende leiekontrakter, kan medlemmer ta kontakt med Virkes sentralbord på telefon 22 54 17 00 og be om rådgivningstelefonen for forretningsjus, eller sende spørsmål på e-post til .