Leie av næringslokaler

Publisert:

Virkes medlemmer tar ofte kontakt med spørsmål knyttet til forståelsen av leiekontrakter. Medlemmer i Virke er både utleiere og leietakere og vi bistår begge parter forutsatt at det ikke er i samme sak.

Husleieloven gjelder både ved leie av bolig og leie av lokaler. Husleieloven gjelder ”bruksrett til husrom mot vederlag”, jfr. lovens § 1-1. Loven benytter ”husrom” som fellesbetegnelse for både lokaler og boliger, og definerer lokaler negativt. Alle ”husrom” som ikke er bolig regnes etter loven som lokaler. Lokaler spenner derfor vidt og omfatter både forretningslokaler, andre kontorlokaler, lokaler til industrivirksomhet, garasjeanlegg m.m.

Husleieloven er i hovedsak fravikelig ved leie av lokaler med unntak av noen enkeltbestemmelser, jfr. husleieloven § 1-2. Dette innebærer at partene ved leie av lokaler kan fri seg fra lovbestemmelser som ikke passer ved å inngå avvikende avtaler. Såfremt partene ikke har fraveket husleieloven gjelder loven fullt ut.

Det er imidlertid ikke lett å orientere seg i forhold til partenes rettigheter og forpliktelser da husleielovens struktur for lokalleie er komplisert. Det kan derfor være fornuftig å få juridisk hjelp ved utforming av leiekontrakten eller for å kvalitetssikre en allerede fremforhandlet leiekontrakt. 

Svært ofte blir husleielovens bestemmelser fraveket ved en oppramsing av paragrafer uten å referere innholdet til de bestemmelsene som fravikes. Dette innebærer at leietaker ofte blir fratatt rettigheter de ikke er oppmerksomme på. Det er leietakers eget ansvar å gjøre seg kjent med sine rettigheter og forpliktelser etter leiekontrakten og husleieloven. Som næringsdrivende leietaker bør man derfor sjekke alle punkter i leiekontrakten nøye og også se i loven for å sjekke hvilke bestemmelser som konkret er fraveket. 

Leiekontrakten bør være balansert slik at både utleiers og leietakers interesser blir ivaretatt på en god og hensiktsmessig måte. Husleieloven legger også opp til en balansert ordning som ivaretar både leierens og utleierens interesser. Det kan derfor være uheldig og skape ubalanse i kontraktsforholdet om husleielovens system systematisk fravikes til fordel for utleier uten at leietaker blir kompensert for dette. 

Det er både i utleiers og leietakers interesse at partene er seg bevisst forholdet til husleieloven. Ved at partene er kjent med sine rettigheter og forpliktelser vil de bedre kunne ivareta sine interesser. Som eksempel kan nevnes at husleieloven § 8-4 ofte systematisk fravikes av utleier i leiekontrakter. Denne bestemmelsen regulerer en rett for leietaker til overføring av leiekontrakten ved virksomhetsoverdragelse. Dette er en svært sentral rettighet for en næringsdrivende, og en leietaker bør være oppmerksom på at en slik rettighet kan bli fraveket i leiekontrakten. Et annet eksempel er at leieavtaler endres fra å være tidsbestemt til å bli tidsubestemt dersom utleier forsømmer å sende leietaker flytteoppfordring når leietiden er ute, jfr. husleieloven § 9-2 3.ledd. Derved blir det vanskeligere for utleier å få leietaker ut av lokalene. Ved leie av lokaler anbefaler vi tidsbestemte leiekontrakter og at utleier fraviker husleielovens § 9-2 3. ledd. Derved unngår utleier at leiekontrakten blir tidsubestemt og oppsigelig.

Såfremt det oppstår spørsmål knyttet til leiekontrakter er det bare å ta kontakt med forretningsadvokatene i Virke for juridisk bistand.