Husleie og eiendom

Dette må du vite ved inngåelse av ny leiekontrakt for virksomheten

• Hvilke betalingsforpliktelser pålegges?

  Størrelsen på leien er et sentralt punkt i leiekontraktsforhandlinger. I tillegg til leien kommer felleskostnader og eventuelle markedsføringsbidrag eller lignende.

  Utvid

  Det er viktig å få oversikt over alle betalingsforpliktelsene som pålegges leietaker, og størrelsen på disse, før kontrakten inngås. Særlig når det gjelder felleskostnader opplever vi at det oppstår uenighet mellom utleier og leietaker om størrelsen og omfanget av disse, underveis i leieforholdet.
  
  

• Hvor lenge er du bundet til leiekontrakten?

  Leiekontraktens varighet er også et punkt som må vurderes grundig. En lang leieperiode skaper forutberegnelighet for virksomheten.

  Utvid

  Samtidig er det viktig å ha en mulighet til å avslutte leieforholdet dersom virksomheten ikke går som planlagt el. En fast leieperiode kombinert med en forlengelsesmulighet etter f.eks. 5 år er en aktuell modell for mange. For leieforhold i kjøpesentre, bør man i tillegg vurdere om leietaker skal ha oppsigelsesadgang for de tilfeller utleiegraden på senteret faller vesentlig eller nøkkelleietakere som er avgjørende for trafikken på senteret flytter ut.

• Plikt til vedlikehold og utskiftinger

  En leiekontrakt pålegger ofte leietaker en omfattende vedlikeholdsplikt av lokalene. Det er viktig at omfanget av denne plikten vurderes grundig før kontraktsinngåelsen, da dette kan medføre betydelige kostnader for virksomheten.

  Utvid

  Utleier skal som regel foreta utvendig vedlikehold, utskifting av tekniske installasjoner mv., men dette er også forpliktelser som vi har sett forsøkt pålagt leietaker. En oversikt over de siste års fellesutgifter, samt informasjon om evt. planlagte vedlikeholdstiltak/utskiftninger kan være nyttig å få før kontrakten signeres.

• Hvem har ansvaret hvis lokalene må stenge?

  Spørsmålet om leietaker må betale full leie mv. hvis lokalene må holde stengt som følge av uforutsette forhold, ble særlig aktuelt etter at koronaen ankom Norge.

  Utvid

  De færreste leiekontrakter hadde en klar regulering av dette og mange utleiere krevde full leie. Ved inngåelse av nye leiekontrakter bør man ha en balansert regulering av ansvaret i slike tilfeller.

• Særlig om standardkontrakter

  Flere utleiere bruker såkalte egne standardkontrakter for sine leieforhold. Disse kan være forholdsvis balanserte og et godt utgangspunkt for kontraktsforhandlingene.

  Utvid

  Det er imidlertid viktig at man vurderer kontraktbestemmelsene grundig, og forhandler på de aktuelle punktene. Selv om utleier skulle gi uttrykk for at dette er standardvilkår leietaker er bundet av, er det ofte grunnlag for forhandlinger.

• Er det greit å leie lokaler "som de er" og hvem har ansvaret for at leieobjektet er i samsvar med offentligrettslige krav?

  I noen tilfeller er det tatt inn en bestemmelse om at leieobjektet leies ut "som det er". Dette kan innebære at utleier har fraskrevet seg ansvaret for at leieobjektet er godkjent av det offentlige til leietakers tiltenkte bruk av lokalene (for eksempel bruk til restaurantvirksomhet).

  Utvid

  I dag ser man at denne såkalte "rønneklausulen" i mindre grad blir brukt. Det er rimelig at utleier har ansvaret for at leieobjektet er i tråd med de offentligrettslige bygningstekniske krav som gjelder for leietakers virksomhet ved kontraktsinngåelsen.

  Om leietaker opplyser at lokalene skal brukes til kontor, bør utleier være ansvarlig for at de offentligrettslige krav for slik bruk av lokalene, er oppfylt ved kontraktsinngåelsen. Det er viktig at ansvarsfordelingen mellom leietaker og utleier for offentligrettslige krav ved leieforholdets oppstart og underveis i leieperioden, fremgår klart av leiekontrakten.

• Hvem har vedlikeholdsansvaret for hva i lokalet under leieforholdet?

  Fordelingen av vedlikeholdsplikten i leieforholdet kan ha stor økonomisk betydning, og partene bør derfor være nøye med hvordan denne reguleres.

  Utvid

  Vedlikeholdsplikten er regulert i husleielovens § 5-3, men partene har anledning til å fravike lovens regler ved avtale.

  Etter husleieloven har utleier all vedlikeholdsplikt, bortsett fra det som konkret er lagt på leietaker.

  Vedlikeholdsplikten for leietaker er nærmere angitt til vedlikehold av

  • dørlåser
  • kraner
  • vannklosetter
  • elektriske kontakter og brytere
  • varmtvannsbeholdere
  • inventar og utstyr i lokalet som ikke er en del av den faste eiendommen.

  Lar det seg ikke lenger vedlikeholde, så er det utleier sitt ansvar å skifte ut det som har gått i stykker.

  Partene kan avtale seg i mellom at vedlikeholdsplikten skal fordeles på en annen måte enn etter husleieloven. Eksempelvis kan det avtales at leietaker er ansvarlig for både innvendig og utvendig vedlikehold, eller at leietaker er ansvarlig også ved behov for utskiftning.

  Dersom partene har inngått en avtale som avviker fra husleielovens bestemmelser, så beror fordelingen av vedlikeholdsansvaret på en tolkning av kontrakten. Ofte vil også omfanget av vedlikeholdsplikten ha en side mot nivået på leieprisen, slik at en omfattende vedlikeholdsplikt innebærer en noe redusert leie og motsatt.

  Uavhengig av om partene har valgt lovens ordning eller avtalt en annen løsning, så er det viktig at man før signering forsøker å rydde eventuelle uklarheter av veien og at begge parter er innforstått med hvor langt vedlikeholdsplikten rekker. På denne måten unngår man unødvendige tvister og diskusjoner om hvem som har ansvaret for hva.  

• Hva er riktig leie og hvor mye kan leien reguleres under leieforholdet?

  Ved inngåelse av et leieforhold, vil en av hovedpunktene under forhandlingen være hvor mye leier skal betale for lokalet og hva som inngår i felleskostnadene.

  Utvid

  Hva som er riktig markedsleie vurderes gjerne på bakgrunn av lokalets størrelse, lokalitet, standard, behov for tilpasninger og hvem som skal stå for disse m.m.

  Ofte vil en næringsmegler som er godt kjent i området kunne gi en verdivurdering av lokalet, som kan benyttes som utgangspunkt ved forhandling om pris.

  Vær oppmerksom på at omfanget av felleskostnadene er en viktig faktor som må sees i sammenheng med leienivået. Det er totalsummen som er avgjørende når nivået skal fastsettes. Vanligvis reguleres leien etter konsumprisindeksen.

  Her kan det være nyttig å være oppmerksom på hvilken dato som er grunnlaget for basisen, for eksempel siste kjente basisdato ved inngåelsen av kontrakten. Hvilken basisdato som benyttes, vil ha betydning for hvor mye leien kan reguleres.

• Hva hvis utleier eller leietaker ikke overholder leiekontrakten?

  Hvis utleier ikke oppfyller sin del av leieavtalen, har leietaker flere alternativer etter husleieloven.

  Utvid

  Leietaker kan kreve:

  • retting
  • tilbakehold av husleie
  • avslag i husleie
  • erstatning
  • heve leiekontraktene

  Vær oppmerksom på at husleieloven regulerer dette noe annerledes enn mange av leiekontraktene, så her kan det være avtalt avvikende ordninger. For eksempel inneholder standardkontrakten bestemmelser om at leietaker ikke kan holde tilbake leie selv om det foreligger en mangel.

  Hvis leietaker ikke oppfyller sin del av avtalen, for eksempel unnlater å betale leie eller ikke overholder husordensbestemmelsene, kan utleier heve leieavtalen dersom misligholdet er vesentlig. Dette betyr rent praktisk at han med umiddelbar virkning kan kreve at leietaker fraflytter lokalet eller boligen. Dersom leietaker ikke flytter frivillig, vil namsfogden kunne bistå med en utkastelse.

• Hva bør man være oppmerksom på ved en eventuell forlengelse av leiekontrakten?

  Det er ikke uvanlig at det oppstår uenighet mellom leietaker og utleier om hvilke tilstand leieobjektet skal være i ved tilbakelevering.

  Utvid

  Ofte er det slik at utleier må akseptere normal slit og elde, forutsatt at leietaker har oppfylt sin vedlikeholdsplikt i leieperioden jf. husleieloven og standardkontraktene. I denne forbindelse er det viktig at det kan dokumenteres hvilke tilstand leieobjektet var ved overtakelse, slik at man har et sammenligningsgrunnlag for den nåværende tilstanden. Om gulvet var slitt allerede ved leieforholdets start, kan ikke utleier kreve nytt gulv ved tilbakelevering. Det er særlig ved tilbakelevering av lokalene, at betydningen av bildedokumentasjon fra leieforholdets start, kommer til sin rett.

• Krav til universell utforming av lokaler. Hvem har ansvaret – leietaker eller utleier?

  Universell utforming innebærer et krav om at alle lokaler, både nye og eksisterende lokaler som bruksendres, skal tilpasses og tilrettelegges for allmennheten.

  Utvid

  Forskriften TEK 10 stiller krav til blant annet:

  • dørbredde
  • handicaptoalett
  • heis mellom etasjer
  • rampe ved inngangsparti etc.

  De krav som stilles etter TEK 10 er omfattende og tilretteleggingen kan være svært kostbar. For et enkelt lokale over to etasjer, ser man eksempler på at utgiftene kan overstige  1 million kroner. På denne bakgrunn er det svært viktig å avgjøre hvem som bærer ansvaret for denne kostnaden; leietaker eller utleier - før kontrakten signeres.

  I følge husleieloven vil det være leiekontrakten som avgjør hvorvidt det er leietaker eller utleier som bærer ansvaret for hvorvidt lokalene er i tråd med TEK 10 eller ikke. Det finnes en rekker ulike varianter av leiekontrakter for lokaler, noen er svært enkle i sin utforming og andre er mer detaljerte og omfattende.

  Felles for så å si alle kontrakter er at de sjelden konkret nevner "TEK 10", "universell utforming", men at de i stedet har generelle ansvarsfordelingsbestemmelser som innebærer at leiekontrakten må tolkes.

  En formulering kan for eksempel være at "leietaker har ansvaret for at lokalet er i tråd med de bygningstekniske krav, herunder krav som knytter seg til leietakers virksomhet". Denne formuleringen legger ansvaret for at lokalet tilpasses etter myndighetenes krav på leietaker, og innebærer således i realiteten en svært stor kostnad for leietaker. Dersom leiekontrakten er vag eller uklar på dette punktet, kan det lønne seg å få inn en konkret formulering før signering, slik at man unngår unødvendige tvister om spørsmålet i ettertid.

  Dersom leieavtalen ikke regulerer ansvarsrisikoen knyttet til universell utforming, så sier husleieloven at lokalet skal passe til de formål tilsvarende lokaler vanligvis blir brukt til, eller til særlige formål som leietaker etter avtalen skulle bruke lokalet til. 

  Dette innebærer at utleier etter loven bærer ansvaret for at lokalet tilfredsstiller TEK 10 dersom ikke annet er avtalt i leiekontrakten. Det er da avgjørende at det tydelig er kommunisert til utleier hva slags type virksomhet man skal bedrive i lokalene, slik at utleier har forutsetning for å forstå at virksomheten evt krever bruksendring av lokalet. Viser det seg at virksomheten til ny leietaker krever at lokalet bruksendres, så vil med andre ord utleier måtte bære kostnaden ved de nødvendige tilpasningene.